‘Hoe bedoel je, geen raam?’ Met mijn vingers teken ik een vierkantje in de lucht, alsof ik wil vragen: ‘raam, als in zo’n rechthoekig gat in de muur?’ Mijn instinctieve ongeloof maakt langzaam plaats voor de realisatie dat het onderhoud natuurlijk wél zo achterstallig kan zijn in een Nederlandse woning anno nu. Inderdaad, bevestigt de bewoner: ‘hier aan de voordeur was alles in orde, maar achter is er gewoon nooit een raam geplaatst. Was al zo bij het intrekken.’ Na een paar maanden vergeefs te hebben gewacht op actie van de huisbaas, is deze huurder zelf maar aan de slag gegaan met kit en een stuk plexiglas. ‘Het ging nog tijdens de zomerdagen, maar nu de herfst voor de deur staat begin ik me wel zorgen te maken over de isolatie van mijn woning.’
Het is september en ik trek met een vijftal andere mensen van RSP en BPW Utrecht langs de deuren van een appartementencomplex in Overvecht. We spreken met huurders over de staat van hun woning, de hoogte van hun huur, en het contact met de huisbaas. Het is frappant, maar je zou op basis van deze rondgang langs huurders niet vermoeden dat er een landelijke verkiezingscampagne in volle gang is. Meerdere partijen hebben van de wooncrisis een belangrijk campagnepunt gemaakt, daaronder bijv. de grote winnaar D66 én de grote verliezer GLPvdA. Toch is de kloof tussen de ronkende campagnepraat van deze partijen en de materiële zorgen van huurders hier in Overvecht wijder dan ooit. De mensen met wie wij in gesprek gaan, hebben het over een halve verdieping die al meerdere maanden leegstaat, servicekosten die in vijf jaar tijd drie keer over de kop zijn gegaan, en natuurlijk achterstallig onderhoud: schimmel, betonrot, en fratsen zoals bijv. dat ontbrekende raam. Wat zouden deze mensen denken over Rob Jetten’s plan om tien nieuwe steden te bouwen? Opeens realiseer ik me dat Jetten’s belofte überhaupt niet gericht is aan de mensen van Overvecht, en zij realiseren zich dat ook.
Het probleem met Jetten is niet dat tien steden onhaalbaar is (dat is het niet eens, volgens mij). Het probleem is dat hij overtuigd lijkt te zijn dat als je maar ontiegelijk veel gaat bouwen, de wooncrisis als vanzelf zal oplossen, en die overtuiging heerst niet alleen bij Jetten, maar bij letterlijk elke parlementaire politieke partij in Nederland. Eerst was het alleen de VVD, nu hebben ze het allemaal alleen nog maar over ‘bouwen, bouwen, bouwen’. Maar de problemen van de bewoners die wij spreken, hebben niets te maken met woningbouw. Er is voor de verandering niet eens sprake van een woningtekort, blijkens die halve verdieping die opzettelijk leeg gehouden wordt. Het probleem dat deze bewoners hebben, maar waar niemand in Den Haag het over heeft, is de huisbaas.
Wanhoop is aanstekelijk
Ze houdt zich goed, maar het is voor iedereen in het videogesprek overduidelijk dat Juliette* al dagen geen oog meer dichtdoet. Nadat ze haar huidige woning betrok, ging alles een tijdje goed. Maar inmiddels is het contact met haar huisbaas dermate verslechterd dat ze zich niet langer veilig voelt in haar eigen huis. Hij wil haar uitzetten, ook al heeft hij het recht niet. Maar het recht zal Juliette niet behoeden voor de toorn van een straffeloze huisbaas. We leven eind oktober wanneer ze de moed bijeen heeft geraapt om contact te zoeken met de Bond Precaire Woonvormen (BPW). Vandaar dat ik en een paar andere woonactivisten nu met haar in een videogesprek zit om haar te adviseren over haar mogelijkheden, maar vooral ook om haar een hart onder de riem te steken.
Juliette woont in een tuinhuisje in de achtertuin van haar huisbaas. Ze stuurt wat foto’s door van de staat van haar woning, en er bestaat bij ons geen twijfel dat de gebreken aan haar woning dermate ernstig zijn dat ze in aanmerking komt voor huurverlaging. Waarschijnlijk zou deze woning zelfs in perfecte staat nog steeds niet zo duur mogen zijn als wat Juliette er momenteel voor betaald. Maar huurverlaging… Als ze daar nu direct mee aan de slag gaat, dan zal het tot januari duren voordat Juliette überhaupt een zaak kan beginnen bij de huurcommissie. En dan duurt het nog een paar maanden voordat de huurcommissie een oordeel klaar heeft. In de tussentijd zit ze vast bij een huisbaas die te pas en te onpas met uitzetting dreigt, op elk moment van de dag haar woning kan binnenvallen, en in het geheel niet geïnteresseerd is in het oplossen van de problemen met haar woning. De gangbare overtuiging is dat huurders in Nederland goed bij wet beschermd zijn. Maar als het minstens een halfjaar duurt voordat je als huurder je recht kan halen, dan ben je in feite overgeleverd aan de grillen van een despoot, een situatie die des te onveiliger is als je letterlijk in zijn achtertuin moet wonen.
De BPW staat huurders in dit soort situaties bij en probeert daarbij, in tegenstelling tot bijvoorbeeld de Woonbond, uitdrukkelijk strijdbaar te zijn. Dat is fijn, het probleem is echter dat Juliette moe is. Ze vraagt zich hardop af of ze niet beter af is om toch gewoon haar zaak voor te leggen aan de huurcommissie en het daarbij te laten. Het lijkt me een slecht idee, maar ik zeg niets. Ze spreekt per slot van rekening niet uit overtuiging maar uit wanhoop, en die wanhoop is aanstekelijk.
Wat nu? Hoe je het ook bekijkt, zal het maanden duren voordat er een duurzame oplossing voor de problemen met haar huisbaas afgedwongen kan worden, en Juliette heeft nu rust nodig. Het verlangen naar rust, al was het maar één nacht, wint het van de wanhoop en we besluiten om een afspraak te maken om Juliette’s slot te vervangen. Iedereen in Nederland heeft het recht om dat te doen, om ervoor te zorgen dat niemand onaangekondigd of buiten jouw medeweten om jouw woonruimte kan binnendringen. Het enige waar je op moet letten, is dat je het oude slot bewaart voor als je huisbaas het terug wil hebben. Het is verre van een oplossing voor Juliette’s problemen, maar het is een begin. En hopelijk zorg het ervoor dat Juliette weer toekomt aan haar nachtrust.
De stomheid van een goed gesprek
Degene die de elevator pitch bedacht, vond dat je het vooral kort moest houden. Maar als ik in de lift stap, hangt daar aan de wand een petitie van wel drie kantjes lang. In de tijd dat ik de lift gebruik om naar de vierde verdieping te komen, lukt het me inderdaad niet om het hele ding uit te lezen. Dat is niet erg, want ik ben toevallig op weg naar degene die de petitie heeft opgesteld, een vriend van me wiens huisbaas recentelijk met het nieuws is gekomen dat hun flat over een maand of twee verkocht gaat worden. Mijn vriend, Mark*, maakt zich daarover terecht zorgen maar stuit op onwil, bizar genoeg vanuit zijn huurdersvereniging.
Mark en zijn buren zijn bezorgd dat de nieuwe eigenaar erger voor huurders zal zijn dan de oude en dat is geen gekke gedachte. In het gedereguleerde segment waarin Mark huurt, draait het immers eerst en vooral om de winst die een eigenaar uit zijn investering kan halen. En aangezien onbewoonde woningen in deze economie waardevoller zijn dan bewoonde, kan de strategie van de nieuwe eigenaar zomaar zijn: zorgen dat jij zo snel mogelijk wil verhuizen zodat hij naar hartenlust kan speculeren over de grondprijs. Dat betekent: zo min mogelijk onderhoud aan woningen die nog worden verhuurd, woningen leeg houden zodra ze vrijkomen, en vooral onbereikbaar en het liefst anoniem blijven zodat huurders niemand kunnen namen en shamen.
Voor de helderheid, dit hoeft niet noodzakelijk de aanpak van een verhuurder te zijn, maar het is wel de meest effectieve manier om een mooi rendement op je investering te krijgen, en dat maakt het de meest verstandige keus voor een vastgoedbelegger. Toch is het verrassend lastig om dit basale inzicht in het functioneren van een markt aan het verstand te peuteren van zoveel mensen die in een positie verkeren om zich ertegen te verzetten.
Mark’s huurdersvereniging kan bijvoorbeeld druk zetten bij de huidige eigenaar om er mogelijk garanties uit te slepen voor de verkoop. Belangrijker: door van zich te laten horen, kan de vereniging een impliciet maar duidelijk signaal afgeven aan de hedgefondsen en andere speculanten die geen enkele interesse in goed verhuurderschap hebben: dat de huurders in dit gebouw strijdbaar zijn, dat ze hun rechten kennen en ervoor durven op te komen. In werkelijkheid gebeurt er echter niets, omdat het bestuur van Mark’s huurdersvereniging een heilig geloof heeft in de kracht van ‘het goede gesprek’. Als je maar constant poeslief en geduldig bent, dan kun je ‘in goed overleg’ meer gedaan krijgen voor de mensen in je gebouw dan door de confrontatie op te zoeken.
Het sentiment is, geloof ik, bekend voor de lezer. En ik zal de eerste zijn om toe te geven dat, soms en onder bepaalde omstandigheden, overleg tactischer dan confrontatie kan zijn. Toch steekt het dat nu juist Mark’s huurdersvereniging zoveel waarde lijkt te hechten aan het goede gesprek. Het bestuur was namelijk al maanden op de hoogte was van de plannen van de verhuurder, maar heeft dit nieuwtje moedwillig stilgehouden op verzoek van de verhuurder, om het verkoopproces zo soepel mogelijk te laten verlopen. Het goede gesprek is daarmee een uitstekend middel geweest om huurders juist het zwijgen op te leggen. Niet alleen is het nu, in dit late stadium van het verkoopproces, een stuk moeilijker voor huurders om collectief iets gedaan te krijgen, daarnaast kan de verhuurder nu net doen alsof die zich juist voorbeeldig heeft opgesteld door de huurdersvereniging bij het proces te betrekken. Dat betekent verder dat de verhuurder ook gerust kan weigeren om in gesprek te gaan met huurders die zich in tegenstelling tot het bestuur van de vereniging wél zorgen maken over de verkoop; de verhuurder is immers toch al in gesprek met de huurdersvereniging? Waarom maken deze huurders hun grieven dáár niet kenbaar?
Desalniettemin heeft Mark de moed, en een paar buren, bijeengeraapt om buiten de huurdersvereniging om een petitie te beginnen voor iedereen in zijn gebouw die zich wel echt zorgen maakt. En dan is het, gegeven de situatie, ook niet zo gek dat je drie kantjes nodig hebt om je verhaal te doen. De bedenker van de elevator pitch heeft nooit rekening hoeven houden met de realiteit van woonactivisme anno 2025: mondigheid is belangrijker dan bondigheid.
Meelij en marktwerking
Eén van de meest opmerkelijke genres binnen de Nederlandse journalistiek is toch wel: ‘heb toch meelij met deze ondernemer!’. Of zoals Trouw recentelijk kopte: ‘Verhuurders voelen zich gestraft door regels tegen huisjesmelkers: “We worden minder serieus genomen”’. Dit genre is zo overduidelijk propaganda, dat het eerder lachwekkend dan sympathiserend werkt. Dan rest evenwel de vraag welke waarheid verborgen wordt door deze propaganda. En in dit geval denk ik dat het een waarheid betreft die verborgen is in het volle zicht: dat we zijn aanbeland op een punt dat het verhuren van een woning simpelweg niet rendabel meer is, en verhuurders slechts een beroep kunnen doen op ons medelijden.
Allereerst iets wat niemand kan ontkennen: er trekt een uitpondgolf door Nederland. Voor de leek: uitponden is het stuk voor stuk verkopen van een pand of appartement zodra de huurder in die woning vertrekt. Zoals ik al eerder zei is het verkopen van woningen waar huurders in zitten minder interessant, omdat je zulke woningen alleen aan andere verhuurders kan verkopen. Een lege woning kan echter aan iedereen verkocht worden, en dat geeft natuurlijk de meeste winst. In de praktijk betekent uitponden op micro-niveau dat een investeerder zijn vastgoedportefeuille consolideert of zelfs geheel van de hand doet, en op macro-niveau dat het aandeel huurwoningen slinkt.
Dan iets waar men het volgens mij ook wel over eens is: de uitpondgolf is gaande omdat verhuren minder rendabel is geworden. Dit verklaart bijvoorbeeld waarom Mark’s oude verhuurder van zijn flatgebouw af wil, en waarom in Overvecht die halve verdieping leegstaat. In sommige gevallen, vooral bij relatief kleine, particuliere verhuurders, zijn de marges zo krap geworden dat verhuren überhaupt geen levensvatbare business meer is. Het is een beetje koffiedik kijken, maar dit zou bijvoorbeeld kunnen verklaren waarom Juliette’s huisbaas volkomen ongegrond dreigt met uitzetting.
Maar dan de oorzaak van het afgenomen rendement. Verhuurders, en hun mondstukken zoals Trouw, wijzen eensgezind op de Wet betaalbare huur die van kracht is sinds juli 2024. En persoonlijk zie ik geen reden om te twijfelen aan het idee dat deze wet de druppel was die de emmer deed overlopen: de wet regelt o.a. dat iedere huurder (niet alleen die in het sociale segment) huurverlaging bij de huurcommissie kan aanvragen als die denkt dat diens woning daarvoor in aanmerking komt op basis van een puntensysteem. Dat betekent dat al die verhuurders die al die jaren het bloed van hun huurders hebben gezogen, sinds anderhalf jaar opeens veel minder winst kunnen maken.
Toch is er ook kritiek op deze diagnose. Allereerst is het uiteraard reductionistisch om een macro-economische ontwikkeling zoals een tendentiële daling van de winstvoet terug te herleiden naar één enkele oorzaak. Maar naast deze redelijke tegenwerping lijk ik ook enig sentiment te bespeuren bij sommige woonactivisten die zich tegen deze diagnose verzetten: de Wet betaalbare huur, aanvankelijk door De Jonge geïntroduceerd in mei 2022, wordt ook wel gezien als dé winst die is behaald uit de grote golf woonprotesten van 2021. Ik psychologiseer, en dat moet ik niet doen, maar ik ontkom niet aan de indruk dat er binnen de woonbeweging een onredelijke gehechtheid aan de Wet betaalbare huur heerst, puur omdat zonder deze wet de woonprotesten van vier jaar geleden tevergeefs zouden zijn geweest; een soort onbewuste, collectieve sunken cost fallacy.
Ik weet niet of die indruk fair is. Maar als je het wil overwegen, laat me daar dan nog één overweging aan toevoegen die wél inhoudelijk is: het beste argument, zo’n beetje het enige argument dat het liberalisme ooit had voor het introduceren van markten waar mensen eerst gezamenlijk voorzagen in hun behoeftes, was dat marktwerking voordelen voor de mensheid met zich mee zou brengen. Ondernemen is een proces van ‘creatieve vernietiging’, van het constant revolutionaliseren van de productiemiddelen, zodat we meer leren doen met minder. Dat proces kent noodzakelijkerwijs verliezers, maar de samenleving als geheel gaat erop vooruit. Dit is niet langer een overtuigend argument, vinden de kapitalisten klaarblijkelijk ook zelf: het verhuren van woningen kan nu alleen nog maar rendabel blijven door de volkshuisvesting voor iedereen actief te verslechteren. En de enige reden die ons dáártoe moet verleiden, is… medelijden met de huisbaas. Vandaar die constante stroom aan tranentrekkende ondernemersprofielen in de burgerlijke media.
Echter, als reactie op het gebedel van de huisbaas, wil ik pearl-clutching afraden: “hoe durven ze aan Hugo de Jonge’s Wet betaalbare huur te komen!” is geen overtuigend weerwoord. Natuurlijk moeten we die wet voor de afzienbare toekomst behouden. Maar het is nog belangrijker voor ons als revolutionair socialisten om nuchter en met een helder verhaal vast te stellen dat dit het logische eindpunt is van de woningmarkt; dat we het proces van volkshuisvesting zo efficiënt hebben gemaakt als een markt maar voor elkaar kan krijgen; en dat het daarom tijd is voor een radicaal andere manier om dat productieproces maatschappelijk vorm te geven.
*De namen van huurders in dit artikel zijn gefingeerd.
